Wohnbau Mehrgeschoß

In Österreich wird die Verwaltung von Mietwohnungen durch das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) und das Mietrechtsgesetz (MRG) geregelt. Bei Veränderungen am Gebäude wird zwischen zwei Arten von Maßnahmen unterschieden:

• Erhaltungsmaßnahmen (§ 3 MRG): Thermische Sanierungsmaßnahmen wie die Dämmung der Außenwände und der Austausch von Fenstern gelten in der Regel als Erhaltungsmaßnahmen, wenn das Gebäude Mängel oder Schäden aufweist. Die Voraussetzung ist aber, dass für die Durchführung dieser Maßnahmen keine Finanzierungsprobleme entstehen, denn bei Erhaltungsmaßnahmen sind Mieterhöhungen aufgrund fehlender Rücklage begrenzt beziehungsweise stark geregelt. Wenn die Kosten für diese Maßnahmen allerdings in einem angemessenen Verhältnis zu den erwarteten Einsparungen stehen und dies gemäß § 3 MRG belegt werden kann, können sie ebenfalls als Erhaltungsmaßnahmen anerkannt werden.
• Nützliche Verbesserungsmaßnahmen (§ 4 MRG): Diese gehen über die Erhaltung hinaus, zum Beispiel der Ausbau des Dachs oder der Bau von Balkonen. Sie sind oft schwieriger umzusetzen, da sie strengere Voraussetzungen haben, etwa die Mitwirkung der Mieter:innen und die Sicherstellung einer ausreichenden Finanzierung. Nicht beteiligte Mieter:innen dürfen durch diese Maßnahmen nicht finanziell belastet werden, und die Vermieter:innenseite muss alle Arbeiten im Rahmen der Duldungspflicht der Mieter:innen möglichst schonend durchführen. Es sind zwar alle Mieter:innen verpflichtet, den Zugang für Arbeiten in den allgemeinen Teilen des Gebäudes oder in den eigenen Mietwohnungen zu dulden, sie sind jedoch nicht verpflichtet, Verbesserungsarbeiten in ihrer eigenen Wohnung zu akzeptieren.

Diese Aspekte sind insbesondere bei der Umsetzung einer zentralen Heizung (zum Beispiel beim Austausch von alten Gasetagenheizungen gegen einen zentralen Fernwärmeanschluss), relevant. Eine gute Kommunikation und frühzeitige Einbindung der Mieter:innen ist entscheidend für die erfolgreiche Umsetzung derartiger Projekte. Einige Beispiele zeigen, dass es auch hilfreich sein kann, zuerst die allgemeinen Teile des Gebäudes zu sanieren und die Arbeiten in den Wohnungen etappenweise bei Leerstand durchzuführen.

Sie möchten Ihr Wohngebäude auf den neuesten Stand bringen und eine umfassende thermische Sanierung durchführen? Das ist eine zukunftsweisende Entscheidung, die nicht nur Energie spart, sondern auch den Komfort und den Wert Ihrer Immobilie steigert. Doch in einem Mehrparteienhaus geht nichts allein. Für eine erfolgreiche Umsetzung brauchen Sie die Unterstützung und Zustimmung Ihrer Nachbar:innen oder Miteigentümer:innen. Wie können Sie sie dafür gewinnen?

Hier sind einige Tipps, um die Zusammenarbeit mit Ihrer Hausgemeinschaft zu erleichtern:

• Bereiten Sie sich gut vor. Informieren Sie sich über die Möglichkeiten und Vorteile einer Sanierung sowie über Förderprogramme.
• Initiieren Sie ein gemeinsames Gespräch. Laden Sie Ihre Nachbar:innen oder die Eigentümer:innen zu einem Treffen ein, bei dem Sie Ihre Pläne vorstellen. Erklären Sie, wie die Sanierung das Gebäude energieeffizienter und komfortabler macht – und wie dies allen zugutekommt. Es kann hilfreich sein, eine:n Energieberater:in hinzuzuziehen, der oder die Fragen beantwortet und den Ablauf erläutert. Eine Übersicht zu Beratungsstellen finden Sie beispielsweise unter topprodukte.at/energieberatungsstellen.
• Gehen Sie auf Meinungen ein. Hören Sie sich die Anliegen und Bedenken Ihrer Nachbar:innen an. Finden Sie gemeinsam Lösungen, die für alle akzeptabel sind, und berücksichtigen Sie die unterschiedlichen Interessen. Machen Sie deutlich, dass die Sanierung eine Gemeinschaftsaufgabe ist, die für alle Vorteile bringt.
• Planen Sie die nächsten Schritte. Vereinbaren Sie konkrete Maßnahmen, Zuständigkeiten und Termine. Klären Sie, wie die Kosten verteilt werden, welche Förderungen beantragt werden können und wie die rechtlichen und technischen Aspekte geregelt werden. Halten Sie alles schriftlich fest und lassen Sie sich bei Bedarf rechtlich oder fachlich beraten.

Gut zu wissen: Einige Landesenergieberatungsstellen bieten Informationsabende oder Materialien an, die bei der Vorbereitung und Durchführung von Sanierungsprojekten helfen. Für Wien finden Sie Angebote unter hauskunft-wien.at/services, für Salzburg unter salzburg.gv.at/themen.

Eine gute Planung ist das Fundament jeder erfolgreichen Sanierung. Lassen Sie sich daher von Expert:innen unterstützen, um ein maßgeschneidertes Konzept für Ihr Gebäude zu erstellen. Energieberater:innen können Ihnen dabei helfen, die Schwachstellen Ihres Hauses zu identifizieren, und konkrete Lösungen vorschlagen – von der Optimierung der Wärmedämmung bis hin zum Fenstertausch.

Die Vorteile einer Energieberatung sind vielfältig: Sie erhalten klare Empfehlungen zur Energieeinsparung, Informationen zu den besten Förderprogrammen und eine Einschätzung der langfristigen Kosten- und Umweltvorteile. Themen wie die zentrale oder dezentrale Warmwasseraufbereitung, die Nutzung vorhandener Heizkörper oder die Wahl der kosteneffizientesten Umsetzungsvariante können ebenfalls berücksichtigt werden.

So sind Sie bestens vorbereitet, um nachhaltige Maßnahmen umzusetzen, die sich für Sie, Ihre Nachbar:innen und die Umwelt lohnen.

Wenn die Planungen für die Sanierung abgeschlossen sind, geht es an die Umsetzung. Holen Sie mehrere Angebote von Fachbetrieben ein und vergleichen Sie diese gründlich. Achten Sie nicht nur auf die Kosten, sondern auch auf die angebotenen Leistungen.

Um die richtige Wahl zu treffen, stellen Sie sich folgende Fragen:

• Wann ist der optimale Zeitpunkt für die Sanierung?
• Wie lange dauern die Arbeiten?
• Welche Erfahrung hat der Betrieb mit ähnlichen Projekten?
• Wer übernimmt die Entsorgung alter Materialien?

Lassen Sie die Angebote von einer unabhängigen Energieberatung prüfen. Fachleute können Optimierungsvorschläge machen und Ihnen helfen, die besten Fördermöglichkeiten zu finden. So wird Ihre Sanierung effizient und finanziell planbar.

Die thermisch-energetische Sanierung Ihres Mehrfamilienhauses oder Wohngebäudes ist eine große Investition und kann mit verschiedensten Herausforderungen verbunden sein. Im Folgenden sind ein paar der gängigsten und effektivsten Sanierungsmethoden, die sich in der Praxis bewährt haben.

1. Schrittweise Sanierung: Zuerst die Gebäudehülle, dann die Heizung
   Eine äußerst gängige und vielversprechende Methode ist, zuerst die Gebäudehülle zu optimieren (Dämmung, Fenster, Lüftung) und anschließend das Heizsystem zu modernisieren. Diese Vorgehensweise ermöglicht es, die Heizungsanlage kleiner und kostengünstiger zu gestalten, da die verbesserte Gebäudehülle den Energiebedarf bereits stark reduziert. Der Umstieg auf ein neues Energiesystem kann schrittweise und im Einvernehmen mit den anderen Bewohner:innen erfolgen. Manchmal ist es aus verschiedenen Gründen erforderlich, umgekehrt vorzugehen, also zuerst die Heizung umzustellen und anschließend eine thermische Sanierung durchzuführen. Besonders wichtig ist es jedoch, den Einbau einer Wärmepumpe in ein unsaniertes Gebäude sorgfältig zu planen.
2. Schrittweise Optimierung der Gebäudehülle
   Es ist sinnvoll, Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz mit ohnehin geplanten Modernisierungen an der Gebäudehülle zu kombinieren. Zum Beispiel kann der ohnehin fällige Neuanstrich der Fassade gleich dazu genutzt werden, auch die Fassadendämmung zu optimieren. Dabei ist jedoch zu beachten, dass einerseits jede Einzelmaßnahme die bestmögliche wärmetechnische und energetische Qualität aufweisen muss, da sonst eine „Lock-in-Situation“ entsteht, die eine spätere Nachbesserung mit vertretbarem Aufwand praktisch unmöglich macht. Zum anderen ist auch zu berücksichtigen, wie sich Einzelmaßnahmen gegenseitig beeinflussen können. So kann zum Beispiel die Verbesserung der Luftdichtheit durch Austausch der Fenster ohne Berücksichtigung von Dämmung und Lüftung zu Feuchteproblemen führen.
3. Thermisch-energetische Sanierung „von außen“
   Ein innovatives Konzept ist die Fassadendämmung in Kombination mit der Installation eines darunter liegenden zentralen Wärmeverteilsystem. Dabei werden zuerst wasserführende Rohrleitungen an den Außenwänden installiert, bevor darüber die Fassadendämmung angebracht wird. Diese Rohrleitungen transportieren das Heizwasser, das Wärme an die innenliegenden Räume abgibt (anstelle eines Heizkörpers). Im Sommer kann dieses System auch zur Kühlung verwendet werden. Es handelt sich also um eine 2-in-1-Lösung: Zum einen wird das Gebäude von außen wärmegedämmt, was den Heizwärmebedarf senkt, zum anderen wird gleichzeitig ein besonders effizientes, zentrales Wärmeverteilsystem installiert. Letzteres hat den Vorteil, dass der Heizwärmebedarf noch weiter reduziert wird und der Anschluss an ein zentrales, umweltfreundliches Heizsystem (Fernwärme, zentrale Wärmepumpe, Pelletkessel et cetera) ermöglicht wird. Bestehende Heizanlagen in den jeweiligen Wohnungen (zum Beispiel Gasetagenheizungen) können schrittweise entfernt und durch ein System zur reinen Warmwasserbereitung ersetzt werden. Dieses Konzept hat den großen Vorteil, dass die Durchführung eine vergleichsweise geringe Belastung für die Bewohner:innen darstellt, da die Sanierungsarbeiten an der Außenwand und nicht in den Wohnungen durchgeführt werden. Es eignet sich jedoch nur für Wohngebäude, die noch keine Fassadendämmung haben oder bei denen diese komplett erneuert werden muss, da die Rohrleitungen direkt an den tragenden Wänden des Gebäudes verlegt werden müssen.
4. Serielle Sanierung mit vorgefertigten Elementen
   Unter dieser ebenfalls schonenden Methode versteht man den Einbau bereits vorgefertigter Fassadenelemente wie Fenster, Sonnenschutz und Komponenten der technischen Gebäudeausrüstung. Die serielle Sanierung ist daher auch besonders bei bewohnten Gebäuden vorteilhaft, da sie weniger Schmutz und Lärm verursacht und die Arbeiten schneller abgeschlossen werden können. Diese Sanierungsmethode ist auch in anderen europäischen Ländern bereits etabliert und dort unter dem Namen „Energiesprong“ bekannt.

Grundsätzlich sollten Sie eine thermische Sanierung immer im Zusammenhang mit einer allfälligen Heizungsumstellung sehen, da sich diese Maßnahmen, wie im vorigen Abschnitt teilweise erwähnt, gegenseitig beeinflussen. Denn bei der Heizungsumstellung ist die Energieeffizienz der thermischen Gebäudehülle ein entscheidender Erfolgsfaktor, da die drastische Reduktion der Heizlast durch eine thermische Sanierung nicht nur zu einer wesentlich größeren Auswahl an Möglichkeiten für das neue Heizsystem führt, sondern auch zu kleineren und damit kostengünstigeren Anlagen, die sich auch leichter in bestehende Gebäude integrieren lassen. Da das bestehende System in den meisten Fällen nicht nur der Beheizung, sondern auch der Warmwasserbereitung dient, müssen beim Austausch auch beide Aspekte berücksichtigt werden.

Wenn fossile Heizsysteme durch den Anschluss an ein Nah- oder Fernwärmenetz ersetzt werden können (vor allem in städtischen Gebieten), wird diese Möglichkeit gefördert. Ist ein Anschluss an ein Nah- oder Fernwärmenetz nicht möglich, kann die Installation einer anderen Art der erneuerbaren Energieerzeugung (etwa Holzzentralheizung oder Wärmepumpe) gefördert werden. Unter diesem Link finden Sie aktuelle Informationen zu den Fördermöglichkeiten beim Heizungstausch in Mehrfamilienhäusern und Geschoßwohnbauten.

Die gängigsten fossilen Heizsysteme im mehrgeschoßigen Wohnbau und ihr Potenzial zur Umstellung werden im Folgenden beschrieben.

Tausch einer Gasetagenheizung: Gasetagenheizungen sind separate Gasthermen für jede Wohneinheit oder jedes Stockwerk eines Wohngebäudes, die diese mit Heizwärme und Warmwasser versorgen. Sie sind im österreichischen Wohnbau weit verbreitet, insbesondere in städtischen Gebieten. Wenn alle Wohnungen in einem Gebäude einem/einer Eigentümer:in gehören, bietet sich eine Zentralisierung der Wärmebereitstellung an, das heißt, alle Wohneinheiten werden von einem einzelnen System versorgt, anstatt jede separat. Bei solchen zentralisierten Systemen ist ein Umstieg auf klimafreundlichere Alternativen wie einen Fernwärmeanschluss leichter möglich. Bei Mehrfamilienhäusern (zum Beispiel Eigentümergemeinschaften) kann es schwierig sein, alle Parteien gleichzeitig für eine Zentralisierung und einen Tausch der Wärmeerzeugung zu gewinnen. In diesem Fall können dezentrale Lösungen (zum Beispiel separate Wärmepumpe pro Wohneinheit) zum Einsatz kommen, die auch gefördert werden können. Es gibt aber auch viele Beispiele, wo bestehende Gasetagenheizungen nach Zustimmung der einzelnen Bewohner:innen schrittweise durch eine zentrale Anlage ersetzt wurden.

Tausch einer zentralen Gas- oder Ölheizung: Auch zentrale Gas- oder Ölheizungen sind im österreichischen Geschoßwohnbau noch weit verbreitet. Diese Systeme haben den Vorteil, dass eine zentrale Wärmeverteilung und -abgabe bereits installiert ist und für den Umstieg auf eine klimafreundliche Alternative wie einen Fernwärmeanschluss, ein Pellets- oder Wärmepumpensystem oft nur minimal angepasst werden muss.

Tausch einer direkten Stromheizung: Hier müssen, ähnlich wie bei der Gasetagenheizung, die Wärmeverteilung und Warmwasserbereitung erst neu installiert werden, was mit hohen Investitionen und beträchtlichem Planungsaufwand verbunden ist. Eine sehr effiziente thermische Sanierung etwa in Kombination mit einer Komfortlüftungsanlage kann jedoch die Notwendigkeit eines neuen Heizsystems reduzieren, wie das eindrucksvolle Beispiel eines Mehrfamilienhauses in Völs in Tirol zeigt.  

Das Projekt einer Wohnhausanlage aus den 70er Jahren in der Wolkensteinstraße in Völs in Tirol zeigt eine innovative Möglichkeit, wie durch die Kombination einer hocheffizienten thermischen Sanierung mit dem Einbau einer Komfortlüftungsanlage auf den Einbau einer neuen Heizungsanlage in den Wohnungen gänzlich verzichtet werden kann. Der gemeinnützige Wohnbauträger Alpenländische Gemeinnützige Wohnbaugesellschaft m.b.H. erhielt dafür im April 2019 die Auszeichnung für den klimaaktiv GOLD Standard. Dieses Projekt wurde durch Fördermittel des Landes Tirol und des Bundes unterstützt.

Das Gebäude in der Wolkensteinstraße 1, 1a, 1b, 1c besteht aus vier Stiegenhäusern und insgesamt 31 Wohnungen. Ursprünglich war das Gebäude stark sanierungsbedürftig: Die Außenwände waren schlecht isoliert, die Fenster veraltet, und es gab keine effiziente Lüftungsanlage. Zudem wurde das Gebäude ausschließlich mit Strom beheizt, was hohe Energiekosten verursachte. Ziel der Sanierung war es, den Energieverbrauch drastisch zu senken und die Wohnungen komfortabler zu machen. Eine besondere Herausforderung war der Umstand, dass die Wohnungen während der Sanierung bewohnt blieben.

Um die Akzeptanz der Sanierungsmaßnahmen zu erhöhen, wurden die Bewohner:innen frühzeitig in die Planungen einbezogen. Nach vielen Gesprächen stimmten 24 Mietparteien dem Einbau der neuen Lüftungsanlage zu. Die restlichen Wohnungen werden vor einer erneuten Vermietung angeschlossen.

Maßnahmen im Detail:

• Dämmung der Außenwände und Einbau von dreifach verglasten Schallschutzfenstern.
• Installation elektrischer Jalousien vor den Fenstern, die im Sommer vor Überhitzung schützen.

Dieses Projekt ist Teil der Initiative „100 Projekte Raus aus Gas“ und demonstriert, wie mehrgeschoßige Wohnbauten durch moderne Technologien und umfassende Sanierungsmaßnahmen zukunftsfähig gemacht werden können. Das Projekt wurde durch Fördermittel des Landes Wien unterstützt, was die umfassende Sanierung und die Umstellung auf erneuerbare Energien ermöglichte.

Das sanierungsbedürftige Gründerzeithaus im 16. Bezirk wurde in zwei Phasen renoviert und aufgestockt. In der ersten Phase erfolgten eine umfassende thermisch-energetische Sanierung (Dämmung der Gebäudehülle, Fenstertausch) und Optimierung der Haustechnik, was den Heizwärmebedarf stark reduzierte (Energieeffizienzklasse A+, Niedrigstenergiestandard). Zusätzlich wurde das Gebäude im Zuge dieser Maßnahmen um drei Geschoße ausgebaut. In der zweiten Phase wurde das Gebäude schließlich auf eine erneuerbare Wärmeversorgung umgestellt, indem eine mit Photovoltaikstrom betriebene Luftwärmepumpe installiert wurde. Seit der Fertigstellung im Herbst 2022 ist das Gebäude weitgehend energieautark in Bezug auf Heizung, sommerliche Kühlung und Warmwasserbereitung.

Um die Akzeptanz der umfangreichen Umbauarbeiten zu erhöhen, wurden alle bestehenden Mieter:innen aktiv einbezogen. Ihnen wurde ein neuer Mietvertrag angeboten, bei dem die Kosten für Raumwärme und Warmwasser bereits in den Betriebskosten enthalten sind. Dies sorgte für Transparenz und Planungssicherheit bei den Mietkosten.

Maßnahmen im Detail:

Phase 1: Generalsanierung und Aufstockung

• Unterfangung der Fundamente und Trockenlegung des Mauerwerks
• Dämmung aller Fassaden und Einbau von dreifach verglasten Schallschutzfenstern
• Reduktion des Heizwärmebedarfs auf ein Zwölftel (14,8 kWh/m²a)
• Schaffung von elf neuen Wohnungen und zwei Erdgeschoßlokalen durch die Aufstockung um drei Dachgeschoße
• Einbau einer zentralen Gastherme und Zentralisierung der Warmwasserbereitung

Phase 2: Umstellung auf erneuerbare Wärmeversorgung

• Ersatz der zentralen Gastherme durch eine 23-kW-Luftwärmepumpe, betrieben mit Solarstrom
• Installation einer 13-kWp-Photovoltaikanlage und eines 21,3-kWh-Stromspeichers
• Begrenzung der Warmwasserzirkulation auf Tageszeiten mit erhöhtem Bedarf
• Einbau einer kontrollierten Wohnraumlüftung mit Wärmerückgewinnung

Andere Projekte: Mehrfamilienhaus in Kapfenberg und ÖBB-Böhmerwald OÖ.